La “Ley de Inquilinos morosos” y el art. 594, CPC: críticas y su aplicación en la práctica

Renzo Cavani

Amigos, comparto con Uds. una interesante entrevista a mi querido amigo Fort Ninamancco hecha por laley.pe sobre la reciente y así llamada Ley de Inquilinos Morosos (ver SPIJ).

En lo que respecta a la adición de algunos párrafos realizada al art. 594 CPC, básicamente estoy de acuerdo con Fort. La ley habla de un “allanamiento”, pero éste no es tal, no existe. Y no existe precisamente porque el lanzamiento jamás se dará en el plazo que la ley parece prometer, como el propio Fort bien indica.

La modificación genera problemas interpretativos muy serios. Dice el nuevo tercer párrafo, in fine, “el Juez notifica la demanda al arrendatario para que, dentro del plazo de seis días, acredite la vigencia del contrato de arrendamiento o la cancelación del alquiler adeudado”. Y dice el cuarto párrafo: “Vencido el plazo establecido sin que se acredite lo señalado en el párrafo anterior, el Juez ordena el lanzamiento en quince días hábiles, de conformidad con el artículo 593 del Código Procesal Civil”.

Al respecto, algunos comentarios puntuales:

1. Lo que creó el legislador no es otra cosa que un “proceso ultra-sumarísimo”, siempre que el demandante alegue (y, digo más: que pruebe) esta famosa cláusula de allanamiento. Si no existe esta alegación (por tanto, el demandante debe decirlo expresamente en su demanda), se aplica el desalojo común y corriente. No obstante, al legislador se le olvidó que existen disposiciones generales aplicables al proceso sumarísimo (arts. 546 ss., CPC). Esas disposiciones, entre otros aspectos, para lo que aquí interesa, señalan:

(i) que el demandado en un desalojo tiene cinco días para contestar la demanda.
(ii) que puede plantear, en dicho escrito, excepciones y defensas previas.
(iii) que puede plantear cuestiones probatorias.
(iv) que debe realizarse una audiencia única, diez días después de contestada la demanda o del plazo para contestarla.
(v) que la sentencia que declara fundada la demanda de desalojo es apelable con efecto suspensivo.

Dado que se crea un proceso ultra-sumarísimo habría que ver qué disposiciones generales ya no se aplican más debido a una regulación específica. Eso es muy importante para la aplicación de la nueva ley. Ahora bien, dada la redacción del nuevo art. 594 CPC y de las disposiciones detalladas, pienso que un juez no debería aplicar el plazo para contestar la demanda (punto (i)). En efecto, ahora ya no hay cinco sino seis días para la contestación. ¿Y qué hay de las otras disposiciones? Pienso que en todo lo demás, a pesar que, a primera vista no lo permite el legislador y con algunas particularidades, sí se aplicaría. Quizá el legislador no lo quiso así, pero eso pasa cuando una ley se saca a la volada y sin ninguna técnica legislativa, como es el caso.

Al respecto, es poco más que evidente que el demandado puede puede cuestionar la validez del procedimiento (punto (ii)) y también puede plantear cuestiones probatorias (punto (iii)). Los otros puntos merecen un comentario aparte.

2. Surge la pregunta de si el nuevo art. 594 CPC eliminó completamente la posibilidad de realizar una audiencia. ¿Es posible interpretar el texto en el sentido de que “vencido el plazo” inmediatamente el juez debe ordenar el lanzamiento, esto es, sin ningún otro acto de por medio?

Veamos en detalle esta enigmática frase: “Vencido el plazo establecido sin que se acredite [la vigencia del contrato o la cancelación del alquiler] (…)”. ¿Qué quiere decir “sin que se acredite”? Por lo menos existen tres supuestos:

(i) que no se conteste la demanda, y, por tanto, obviamente, no se acredita, porque el demandado, siendo rebelde, ya no puede llevar medios probatorios al proceso.
(ii) que el demandado alegue otras causales.
(iii) que el demandado alegue las causales, ofrezca medios probatorios pero que, a criterio del juez, después de la valoración probatoria, no se demuestre ni la vigencia del contrato ni la cancelación del pago.

Definir de qué supuesto se trata es muy importante pues la consecuencia de esa “no acreditación” sería el lanzamiento que, según parece querer la norma, después de la sentencia, debería realizarse dentro de los siguientes quince días hábiles. Vayamos paso a paso, siguiendo el orden anterior:

(i) Si el demandado es rebelde, ¿puede el juez prescindir de la audiencia? Pienso que sí, siempre que la prueba sea únicamente documental. La audiencia, nótese, por sí sola, no constituye el núcleo de ningún derecho fundamental. En procesos sin audiencia no se restringe el derecho a la defensa, contradictorio o prueba. La oralidad y la inmediación (en el sentido de la cercanía entre juez y partes) son apenas técnicas que el legislador infraconstitucional tanto puede usar como retirar. Las razones de porqué la audiencia sí sería de necesaria realización en caso de otro tipo de medios probatorios se encuentran en el ítem 4.

(ii) Este punto es más delicado. Muchas preguntas surgen: ¿restringió el nuevo art. 594 CPC, en este proceso ultra-sumarísimo, la defensa del demandado apenas a las dos causales mencionadas? ¿Se trata de una restricción equiparable a la del proceso de ejecución? ¿Debe el juez rechazar la contestación que no contenga una defensa frente a dichas causales? En mi opinión, el legislador sí restringió la defensa del demandado. Más allá que esto sea o no inconstitucional (esto no podrá ser analizado aquí) él debe, por tanto, limitarse a ejercitar su defensa demostrando la vigencia del contrato y/o el pago. Si el demandado se defiende alegando otras causales, el juez debe limitarse a analizar y decidir respecto de aquellas dos. Para ello no necesita rechazar la contestación como si fuese una contradicción en la ejecución, sino apenas delimitar bien el thema probandum y el thema decidendum.

Ahora bien, si ello ocurre, ¿puede el juez prescindir de la audiencia? Nuevamente: sí, siempre que sea prueba documental.

No obstante, aquí un punto de extrema relevancia: dado que existe una restricción de la defensa, el demandado tiene derecho a ejercerla de forma amplia, es decir, tiene derecho a una decisión basada en cognición completa. Ello quiere decir que es perfectamente que el demandado discuta, posteriormente, en un nuevo proceso (que podría ser de cualquier tipo), si la restitución que se llevó a cabo es correcta o no. Así es como se garantiza, en ultima ratio, el derecho de defensa.

(iii) En este punto puede prescindirse de la audiencia única apenas si se trata de prueba documental (para consideraciones sobre el tema probatorio ver ítem 4).

3. Asimismo, algo que es muy importante y que está conectado con el ítem anterior, es que el legislador realizó una distribución fija de la carga de la prueba. En efecto, quien tiene la carga de demostrar que el contrato de arrendamiento aún está vigente y/o que los alquileres ya fueron pagados es el demandado. En caso de no probar, entonces el demandado debe perder la causa, debiendo el juez declarar fundada la demanda.

Ello no obsta, por cierto, que el demandante no deba alegar sus hechos constitutivos, el cual se limitaría, en esta hipótesis, básicamente, a la existencia del contrato de arrendamiento.

Nótese bien que el hecho A es “vigencia del contrato” y el hecho B es “pago realizado”. Ambos hechos están destinados a probar que el arrendador no tiene derecho a la restitución y que el demandado no devino en precario (en la terminología del CC y el CPC).

4. Un problema que, en mi opinión, es realmente grave, es el que concierne a una eventual e indebida restricción del derecho fundamental a la prueba, lo cual está conectado con el ítem 2.

En efecto, se parte de la premisa no existe ninguna limitación probatoria para las partes en el proceso de desalojo. No hay nada que pueda lleva a concluir algo así. Apenas tenemos al art. 591 CPC, que indica lo siguiente: “Si el desalojo se sustenta en la causal de falta de pago o vencimiento del plazo, sólo es admisible el documento, la declaración de parte y la pericia, en su caso”.

Muy bien.

Ahora coloquémonos en dos hipótesis que ofrece la ley con este proceso ultra-sumarísimo:

(a) el demandante alega que la cláusula de allanamiento se encuentra en un contrato anexo al contrato de arrendamiento principal, pero el demandado alega que aquel contrato anexo es falsificado, ofreciendo para ello una pericia grafotécnica, declaración de testigos y declaración de parte. Pregunta: ¿puede el juez prescindir de la audiencia y dictar sentencia como parece querer el nuevo art. 594 CPC?
(b) el demandado refuta los hechos del demandante diciendo que ya pagó, ofreciendo para ello diversos recibos pasados y la declaración de parte, a fin de que se demuestre que rentas supuestamente impagas fueron recibidas por el arrendador sin expedir ningún recibo. Pregunta: ¿puede el juez prescindir de la audiencia y dictar sentencia como parece querer el nuevo art. 594 CPC?

La respuesta para ambas preguntas es negativa, puesto que la audiencia -aquí sí- es absolutamente necesaria para actuar los medios probatorios distintos a los documentos, y, así, que el juez pueda valorarlos. El derecho fundamental a la prueba integra una valoración razonada de la prueba, y ello obviamente no se dará si es que los medios probatorios ofrecidos que requieren actuarse, nunca se llegan a actuar. En esa hipótesis, si la declaración de parte, de testigos, la pericia o la inspección son medios lícitos y, además, son pertinentes, relevantes y controvertidos, ¿cómo un juez puede negarse a actuarlos sin que ello implique violar el derecho a la prueba y a la defensa? Imposible: el juez debe hacerlo y, para ello, debe realizar la audiencia.

Se trata, por tanto, de la interpretación del texto del art. 594 CPC más favorable a los derechos fundamentales, en el sentido de rechazar la interpretación de que el juez tendría que prescindir de la audiencia en cualquier hipótesis. Claro, habría que desarrollar una argumentación mayor, pero pienso que ese es el camino.

5. Finalmente, la nueva ley parece establecer que el juez ordenará el lanzamiento inmediatamente siempre que el demandado no acredite la vigencia del contrato o la cancelación de la renta impaga. Más allá que estemos ante un supuesto de rebeldía, de defensa que no se dirija a atacar los hechos constitutivos del demandante o de la no demostración de los hechos alegados por el demandado (supuestos ya destacados en el punto anterior), el nuevo art. 594 CPC no dice nada sobre la suspensión de los efectos de esa sentencia, por lo que se necesariamente se deben aplicar las disposiciones generales, concretamente el art. 556 CPC. No veo cómo interpretar que ese proceso ultra-sumarísimo sería una excepción, principalmente porque el propio art. 594 modificado señala que el lanzamiento se realizará “de conformidad con el artículo 593 del Código Procesal Civil”. Y dicho artículo empieza diciendo “consentida o ejecutoriada la sentencia que declara fundada la demanda (…)”, lo cual indica, claramente, que la sentencia debe quedar consentida antes del lanzamiento en la hipótesis del proceso ultra-sumarísimo.

El efecto suspensivo de la sentencia que resuelve el desalojo a favor del demandante, por tanto, persiste.

Fuente: Blog A fojas cero de Renzo Cavani