Contratación inmobiliaria

Definición

La contratación inmobiliaria puede ser definida como la celebración de contratos sobre inmuebles, también conocidos como derechos personales que se celebran respecto de dichos bienes. La contratación inmobiliaria da surgimiento a los contratos inmobiliarios. En los contratos se encuentra prevista la lesión y la excesiva onerosidad de la prestación, las cuales son instituciones jurídicas propias de la contratación peruana, que benefician a la parte débil y constituye un límite a la libertad contractual. El artículo 1362 del código civil peruano de 1984 establece expresamente que los contratos deben negociarse, celebrarse y ejecutarse según las reglas de la buena fe y común intención de las partes.
Contratos inmobiliarios

Los contratos inmobiliarios son los celebrados sobre bienes inmuebles. Dentro de los primeros el principal es la compraventa, que en algunos supuestos puede ocasionar la inmatriculación de los bienes indicados, en el registro de propiedad inmueble. Es decir, estos contratos son bastante importantes. El artículo 1351 de la misma norma establece que el contrato es el acuerdo de dos o más partes para crear, regular, modificar o extinguir una relación jurídica patrimonial. Además en su artículo 1352 señala que los contratos se perfeccionan por el consentimiento de las partes, excepto aquellos que, además, deben observar la forma señalada por la ley bajo sanción de nulidad. Su artículo 1353 señala que todos los contratos de derecho privado, inclusive los innominados, quedan sometidos a las reglas generales contenidas en esta sección, salvo en cuanto resulten incompatibles con las reglas particulares de cada contrato. El artículo 1354 precisa que las partes pueden determinar libremente el contenido del contrato, siempre que no sea contrario a norma legal de carácter imperativo.

ACOGIDA REGISTRAL DE LOS CONTRATOS

Los contratos inmobiliarios en muchos casos tienen acogida registral, como es el caso de la compraventa inmobiliaria que se registra en las oficinas registrales de las zonas registrales y si el inmueble no corre registrado y la calificación registral es positiva se debe inmatricular el mismo.

También pueden tener acogida registral la donación, permuta y arrendamiento, principalmente.
Clases de calificación registral

La calificación registral es de dos clases que son las siguientes: 1) positiva, y 2) negativa.

CALIFICACION REGISTRAL POSITIVA

La calificación registral positiva, es cuando el título tiene acogida registral por parte de los registradores públicos o vocales registrales, siendo los indicados la primera y última instancia en el procedimiento de solicitud de registración existente en el derecho peruano. Por ejemplo cuando una compraventa inmobiliaria u otro contrato de este tipo corre registrado se dice que en dicho título ha existido calificación de este tipo. En este caso no procede apelación.

CALIFICACION REGISTRAL NEGATIVA

La calificación registral negativa es cuando el título no tiene acceso al registro, por ejemplo cuando una compraventa inmobiliaria, arrendamiento inmobiliario u otro contrato no corre registrado. Este tipo de calificación es de dos clases que son las siguientes: 1) suspensión (observación) y 2) denegación (tacha). En estos casos si procede el recurso de apelación, para que sea absuelto el grado por parte del tribunal registral, en última instancia registral.
Clases de Derechos

Los derechos son de dos clases que son las siguientes: derechos objetivos, que son las normas; y los derechos subjetivos, que son los derechos reales y los derechos personales, siendo éstos últimos los contratos.

ESQUEMA DE LOS DERECHOS

Podemos aprovechar la presente sede para elaborar el siguiente esquema:

1) Derechos objetivos (normas).

2) Derechos subjetivos.

a. Derechos reales.

i. Hipoteca[1]

ii. Anticresis.

iii. Otros.

b. Derechos personales (contratos)

i. Contratación sobre bienes corporales.

1. Contratación mobiliaria.

2. Contratación inmobiliaria.- Esta es la que nos ocupará por ello queremos desarrollarla en una forma mas amplia, a efecto de tener un esquema que pueda facilitar el aprendizaje de tan importante tema jurídico, económico, político y sociológico:

a. Compraventa inmobiliaria.

b. Arrendamiento inmobiliario.

c. Permuta inmobiliaria.

d. Comodato inmobiliario.

e. Leasing inmobiliario.

f. Suministro inmobiliario.

g. Donación inmobiliaria.

h. Hospedaje inmobiliario.

i. Juego y apuesta inmobiliaria.

j. Corretaje inmobiliario.

k. Mutuo hipotecario.

l. Mutuo anticrético.

ii. Contratación sobre bienes incorporales.

1. Contratación sobre derechos de autor.

2. Contratación sobre propiedad industrial.

3. Otros.

Este esquema resulta ser muy importante para comprender la contratación inmobiliaria, el cual no sólo es de utilidad en el derecho peruano, sino también en el derecho extranjero.

Por lo cual, debemos precisar que la contratación inmobiliaria se concentra en algunos contratos, como es por cierto la compraventa de inmuebles, o para decirlo en forma mas entendible la compraventa respecto de inmuebles o compraventa inmobiliaria.

CONTRATACION ENTRE CONYUGES

Los cónyuges no pueden celebrar entre sí contratos sobre los bienes sociales, sino que sólo pueden hacerlo respecto de los bienes propios de cada uno de los primeros.
Cláusulas generales de contratación

Las cláusulas generales de contratación son las cláusulas que existen en los contratos de una institución las que han sido aprobadas por la autoridad correspondiente. Este tipo de cláusulas reduce los costos de transacción, porque reduce los costos de negociación, ya que el vendedor no pierde tiempo negociando en cada uno de los contratos a celebrar.

CONTRATACION ELECTRONICA

La contratación electrónica es la que se refiere a contratos celebrados por medios electrónicos, es decir, a través de Internet, siendo temas importantes dentro de la misma, la firma electrónica, firma digital, comercio electrónico, principalmente. Dejando constancia que en el derecho peruano si un contrato ha sido celebrado por medios electrónicos es claro que no puede tener acogida registral, al menos hasta estos tiempos.
Clases de contratación

La contratación tiene diversas clasificaciones, las cuales han sido creadas por cada uno de los diferentes autores, dentro de las que destaca la siguiente:

1) Contratación por adhesión.

2) Contratación sin adhesión, o dicho con otros términos jurídicos, contratos negociados, o con negociación previa.

En el primer supuesto el contratante mas fuerte es claro que redacta el documento y las cláusulas. En el segundo las partes negocian libremente, por lo cual, es claro que en este caso no existe mas poder en una de las partes, pero esto sólo en teoría.
Enumeración de los contratos inmobiliarios

En este numeral efectuaremos una enumeración de los contratos inmobiliarios, a efecto de tener una visión y conocimientos panorámicos sobre tan importante tema de la contratación inmobiliaria.

En tal sentido, los contratos estudiados son: compraventa inmobiliaria, arrendamiento inmobiliario, permuta inmobiliaria, comodato inmobiliario, leasing inmobiliario, suministro inmobiliario, donación inmobiliaria, hospedaje inmobiliario, juego y apuesta inmobiliaria y corretaje inmobiliario, principalmente.

Por lo tanto, constituye un tema bastante amplio, en tal sentido, sólo brindaremos algunas pinceladas, a efecto de conocer estos contratos.

COMPRAVENTA INMOBILIARIA

La norma principal peruana que regula este contrato es el código civil peruano de 1984, el cual en su libro de fuentes de las obligaciones, nos brinda una definición de compraventa, pero no en forma específica del contrato estudiado, como es por cierto la compraventa inmobiliaria, por lo tanto, en lo posible estudiaremos sólo esta última. En este contrato se transfiere inmuebles, para lo cual se debe interpretar la compraventa junto con las normas peruanas de la misma norma peruana que regula la transferencia de la propiedad en la República Peruana.

La compraventa inmobiliaria puede ser definida como el contrato por el cual el vendedor o vendedores se obligan a transferir un bien inmueble o bienes inmuebles a favor del comprador o compradores por un precio. Pudiendo pactarse que éste último se cancele posteriormente, en cuyo caso de inscribirse la traslación de dominio es claro que de oficio el registrador público que califique la misma debe inscribir simultáneamente la hipoteca legal, la cual sólo procede inscribir en los casos que establece expresamente el código civil peruano de 1984, en el libro de derechos reales, el cual se encuentra vigente en el derecho peruano.

En la compraventa inmobiliaria se transfiere bienes inmuebles, dentro de los cuales los casos o supuestos más habituales son la compraventa de terrenos, casas, departamentos y oficinas.

Esta compraventa es un acto registrable muy conocido en el registro de predios, por lo tanto, existen abundantes estudios, sin embargo, en el derecho peruano existen pocos estudios desde la óptica del derecho registral y notarial.

En la compraventa inmobiliaria se debe pactar bien y precio.

ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO

La norma principal que corresponde aplicar en el derecho positivo peruano respecto de este contrato es el código civil peruano de 1984, el cual no regula en forma específica el arrendamiento inmobiliario, sino en forma genérica el arrendamiento, el cual tiene diversos tipos, clases o variedades.

En el arrendamiento inmobiliario el arrendador se obliga frente al arrendatario a otorgar en uso un bien inmueble, contrato que se inscribe en el registro de predios para que sea oponible a terceros. En este contrato no se transfiere bienes, sino sólo se cede el uso, por lo tanto, se trata de un contrato temporal. En el arrendamiento se debe tener en cuenta en forma bastante clara el poseedor mediato e inmediato. Además el arrendatario está obligado a pagar una merced conductiva, que es por concepto de alquiler.

El arrendatario no puede adquirir por prescripción adquisitiva de dominio el inmueble, porque no posee para si, sino que posee para el arrendador. Cuando el primero de los indicados en este párrafo no cumple con desocupar el inmueble en el plazo establecido el arrendador puede ser demandarlo por desalojo por vencimiento de contrato, y cuando no paga la merced conductiva puede ser demandarlo por desalojo por falta de pago de la indicada conductiva. Todo lo cual se rige bajo las reglas de la norma citada, la cual establece a grandes rasgos que para iniciar éste último proceso es requisito que exista retraso en dos meses y quince días.

En el arrendamiento siempre debe pagarse merced conductiva y si no se paga la misma no es arrendamiento, sino sería comodato, el cual es otro tipo de contrato inmobiliario.

PERMUTA INMOBILIARIA

La permuta inmobiliaria es un contrato por el cual se transfiere un bien inmueble existiendo una contraprestación consistente en que quien transfiere el indicado recibe otro bien inmueble.

En la permuta inmobiliaria se debe señalar los bienes que se permutan. Es decir, la permuta es el trueque. Este es un acto registrable en el registro de predios registros públicos.

Este contrato también puede celebrarse respecto de otros bienes, sin embargo, sólo haremos referencia a los bienes inmuebles.

Además debemos precisar que este tipo de contrato es poco habitual en el derecho peruano, lo cual no sólo ocurre en sede registral, sino también en sede notarial.

COMODATO INMOBILIARIO

El comodato inmobiliario es un contrato por el cual se cede el uso de un bien inmueble a título gratuito.

Supuesto en el cual se considera que no debe inscribirse en registros públicos, porque al ser gratuito no puede aplicarse el artículo 2014 del código civil peruano de 1984, sin embargo, debemos tener en cuenta que resulta ser un medio de publicidad de este contrato en la práctica, por ello, consideramos que si debe inscribirse en las oficinas registrales donde corre inmatriculado cada bien inmueble.

En todo caso, es un tema poco estudiado con un enfoque registral.

LEASING INMOBILIARIO

En el derecho peruano este contrato ha desarrollado muy poco por haber tenido escasa difusión, incluso en las ciudades mas importantes.

Puede ser definido como el contrato por el cual un agente económico otorga en arrendamiento un bien inmueble con la opción de compra.

Es decir, tiene muchas ventajas prácticas, dentro de las cuales podemos citar el caso que no es de propiedad del arrendatario, hasta que se haga uso de la opción de compra, es decir, no se le puede embargar, sino que al ser bien ajeno es claro que el embargo resulta a todas luces improcedente. Dicha medida cautelar es gravamen y no es carga.

SUMINISTRO INMOBILIARIO

El suministro es un contrato, dentro de los cuales estudiaremos sólo el suministro inmobiliario, y a éste último lo podemos definir como el contrato por el cual se obliga un agente económico a transferir por un monto de dinero bienes inmuebles, cada cierto tiempo.

Es decir, es utilizado este contrato para evitarse el estar negociando o buscando precio por cada oportunidad que se necesita el bien o bienes inmuebles, por lo cual lo celebran en forma normal las empresas que desean aperturar nuevas sucursales.

DONACION INMOBILIARIA

La donación es un contrato, dentro de la cual nos ocupa en la presente sede sólo la donación inmobiliaria, siendo la última de las indicadas la que consiste en transferir a título gratuito determinado bien o bienes inmuebles.

Es decir, este contrato es muy similar a la compraventa, pero no existe precio sino que la transferencia es a título gratuito.

Las transferencias inmobiliarias no siempre tienen finalidad de lucro, sino que pueden ser a título gratuito.

HOSPEDAJE INMOBILIARIO

El hospedaje es un contrato, dentro del cual se encuentra el hospedaje inmobiliario, el cual se opone al hospedaje mobiliario, el que se realiza en vehículos.

El contrato que nos ocupa es el primero de los indicados, que consiste en brindar albergue y otros en un inmueble.

Es decir, el que se hospeda no compra el inmuble, sino que es un contrato sólo por unos días y no se inscribe en registros públicos.

El hospedaje es diferente al arrendamiento.

JUEGO Y APUESTA INMOBILIARIOS

Se puede apostar inmuebles, por lo tanto, se debe ser bastante cuidadoso al momento de adquirir los indicados, a efecto de considerar que transferir un bien inmueble, debe ser casi siempre a título oneroso, y no a través de juegos, en los cuales puede apostarse bienes de menos valor.

El código civil peruano de 1984, regula el juego y la apuesta.

Estos contratos causan problemas al mercado.
Mutuo hipotecario

El mutuo hipotecario es un contrato de préstamo, el cual se encuentra garantizado con una hipoteca, la cual es considerada por el código civil peruano de 1984, como derecho real. A ambos se le aplica el código sustantivo citado. Es decir, son dos actos, que son el mutuo y la hipoteca, y sólo el último se inscribe, mientras que en el primero ocurre lo contrario, es decir, no se inscribe, pero si se inscribe la hipoteca y en todo caso el mutuo es diferente al crédito. El artículo 1097 del código civil peruano de 1984 establece que por la hipoteca se afecta un inmueble en garantía del cumplimiento de cualquier obligación, propia o de un tercero. Y en su segundo párrafo precisa que la garantía no determina la desposesión y otorga al acreedor los derechos de persecución, preferencia y venta judicial del bien hipotecado.

MUTUO ANTICRETICO

El mutuo anticrético es un contrato de préstamo, que se encuentra garantizado con un anticresis, que en el código civil peruano de 1984 es considerado como derecho real. A ambos se les aplica el código mencionado. Son dos actos y sólo se inscribe el anticresis, pero no el mutuo, el cual es diferente al crédito. La misma norma establece en su artículo 1091 que por la anticresis se entrega un inmueble en garantía de una deuda, concediendo al acreedor el derecho de explotarlo y percibir sus frutos.

MUTUO DE INMUEBLES

En el derecho peruano no se puede celebrar mutuo de inmuebles, por lo tanto, se debe tener bastante cuidado en la contratación peruana.
Corretaje inmobiliario

El corretaje inmobiliario es el contrato que celebra el corredor inmobiliario o agente inmobiliario en su calidad de tal con sus clientes respecto de inmuebles, mediante el cual se obliga a acercar la oferta con la demanda. Es decir, un supuesto sería el caso del vendedor que contrata con un agente inmobiliario para que lo acerque con un comprador y viceversa, sin embargo, pueden existir otros supuestos.

En todo caso otro supuesto importante es el arrendamiento inmobiliario.

Pero no constituyen los únicos, sino que existen otros que merecen ser estudiados con mayor detenimiento.

El artículo 1 de la ley 29080, establece que el objeto de dicha ley es crear el Registro del Agente Inmobiliario del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento. El Agente Inmobiliario desarrolla el servicio de intermediación, destinado a la adquisición, administración, arrendamiento, comercialización, asesoramiento, consultoría, transferencia, venta, cesión, uso, usufructo, permuta u otra operación inmobiliaria, a título oneroso, de inmuebles o sobre los derechos que recaigan en ellos.

Es decir, revisando esta norma podemos conocer mejor el tema estudiado, como es por cierto el corretaje inmobiliario, el cual es propiamente un contrato inmobiliario, también conocido como contrato sobre bienes inmuebles.

En el caso de la intermediación, lo que hace el corredor es acercar la oferta a la demanda.

Por otro lado, el supuesto mas frecuente de la transferencia es la compraventa.

En todo caso, todos estos supuestos son sobre inmuebles, al menos en el corretaje inmobiliario, el cual es sólo un tipo, clase o variedad de corretaje.

Además debemos precisar que la transferencia es diferente al corretaje, igualmente la compraventa es diferente a ambas.

Autor:

Fernando Jesús Torres Manrique

Ex Juez Titular Decano. Ex Registrador Público Titular. Maestría en Derecho Civil y Comercial en la Universidad Nacional Mayor de San Marcos y Doctorando en Derecho en la misma Universidad. Estudios parciales de Maestría en Derecho de la Empresa. Estudios de “Estrategias de Negociación” en la Universidad del Pacífico. Autor de publicaciones jurídicas.

[1] Es necesario precisar que en el derecho español esto varía sustancialmente, porque en dicho país la hipoteca y algunos otros son considerados contratos conforme a su código civil de 1889, y no derecho real, como ocurre en el caso del derecho peruano, conforme a nuestro código civil peruano de 1984, el cual es el código civil peruano vigente. Por ello, para conocer a profundidad el derecho también debemos conocer derecho extranjero y derecho comparado, siendo la última de las mencionadas una disciplina jurídica bastante importante en el estudio del derecho, pero no es rama del derecho, ni tampoco aspira a serlo.