El saneamiento físico legal de terrenos en Perú

Qué es el saneamiento físico legal de terrenos

Se le denomina saneamiento legal al conjunto de actos por medio de los cuales se busca regularizar , formalizar o –si se quiere utilizar un término más coloquial- reparar el derecho de propiedad que pueda tener una determinada persona sobre un bien con la finalidad de lograr su inscripción en el registro.

Aplicando este concepto al caso concreto de un terreno, el saneamiento es el conjunto de pasos por los cuales se busca obtener reparar los defectos que puedan tener el derecho de propiedad que se tenga sobre un terreno con la finalidad de que este sea inscrito en el registro público.

En qué consiste el saneamiento físico legal de terrenos

Como lo anotamos, el saneamiento legal de terrenos consiste en curar los defectos que tenga nuestro derecho de propiedad sobre un terreno con la finalidad de poderlo inscribir en los registros, asegurando de esta manera nuestro dominio sobre el mismo.

Ahora bien, en relación a los posibles “defectos” que pueda tener nuestro derecho de propiedad sobre el terreno podemos destacar lo siguiente:
1.Que el bien le pertenezca originariamente a otra persona. No obstante lo hayamos poseído por más de 10 años –como si fuéramos los propietarios- de manera continua, pública y pacífica. En ese caso, el proceso de saneamiento que debemos seguir es la prescripción adquisitiva de dominio.
2.Que hayamos adquirido el bien por una transferencia. No obstante ello, que no tengamos un documento que acredite nuestra propiedad. En ese caso debemos optar por el proceso de formación de títulos supletorios.
3.Que no sepamos con certeza cuál es el área de nuestro terreno o que el área real ya no coincida con el área que figura en el titulo o en el registro. En ese caso debemos seguir el proceso de rectificación de áreas y linderos.

Porque hacer un saneamiento físico legal

Hemos señalado que la finalidad de todos los actos que pueden calificar como saneamiento del terreno tiene por finalidad lograr la inscripción del derecho de propiedad sobre el bien. Ahora debemos explicar, cuáles son las razones por las que resulta importante el saneamiento de un terreno.

Consideramos que existen 2 razones fundamentales por la cuales resulta vital inscribir nuestro terreno:
1.Un terreno inscrito protege de mejor manera el derecho de propiedad. Por ejemplo, en caso de discrepancia entre dos personas que tengan un título de propiedad sobre el mismo bien, la ley preferirá a quien tenga el título con derecho inscrito.

Así también, la inscripción protege al terreno de terceros de mala que hayan adquirido el terreno por medio de una compraventa, ya que, en ningún caso el adquirente podrá alegar que desconocía que el bien tenía propietario.
2.Un terreno inscrito ofrece mayores ventajas económicas. De hecho, si en algún momento de decide vender el terreno, la inscripción del terreno representa ser una ventaja, ya que, los compradores prefieren los terrenos inscritos antes que los que no lo están.

Así también, contar con un terreno inscrito ofrece mejores condiciones para poder realizar hipotecas u otro tipo de garantías.

Lo que dice la ley sobre el saneamiento físico legal de terrenos

El saneamiento de terrenos se encuentra regulado por normativas que varían en función de su naturaleza.

Siendo así, el saneamiento de terrenos urbanos se encuentra regulado por la ley 27157, su reglamento y la ley 27333. Y el saneamiento de los terrenos rurales se encuentras regulado por la ley 27161. A continuación veamos los aspectos más importantes de cada una de ellas:

La normas sobre saneamiento de terrenos urbanos (ley 27157, ley 27333).

Estas normas regulan los actos que buscan sanear la titulación de la propiedad del terreno. Para lograrlo, otorga las siguientes herramientas:
•El proceso de prescripción adquisitiva de dominio
•La rectificación de áreas y linderos
•La formación de títulos supletorios.

Las normas sobre el saneamiento de terrenos rurales:

Estas normas buscan sanear el título de propiedad sobre terrenos rurales. Contempla fundamentalmente el procedimiento para la prescripción adquisitiva de domino.

Sobre este marco, en las líneas que siguen desarrollaremos los aspectos más resaltantes de cada procedimiento.

El saneamiento físico legal de terrenos urbanos

Desarrollaremos los principales procedimiento del saneamiento de titulación de terrenos urbanos en base a tres situaciones:

SITUACION 1: “Poseo el terreno por más de 10 años como si fuera el propietario. No obstante, este se encuentra inscrito a nombre de otra persona”

saneamiento físico legal de terrenos urbanosEn este caso , para obtener el título de propiedad sobre el terreno podremos servirnos de una herramienta denominada “prescripción adquisitiva de dominio” , la cual consiste en el reconocimiento judicial o notarial del derecho de propiedad por razón de haber poseído un bien por más de 10 años de manera pública ,continua , pacífica y en concepto de propietario.

Este proceso se realiza enviando una solicitud ante el notario o juez competente, en la cual se tiene que acreditar con pruebas que la persona ha poseído el bien por el tiempo mencionado y de manera pública continua y pacífica.

En caso de que el proceso resulte favorable el juez o notario, emitirán un resolución judicial o acta notarial -según sea el caso -la cuales servirán como títulos de propiedad válidos para el registro.

SITUACION 2: “Me han transferido el terreno y lo poseo por más de 5 años. No obstante no cuento con título de propiedad que acredite mi derecho sobre el bien”

En este caso, para obtener el título de propiedad sobre el terreno podremos servirnos de una herramienta legal denominada “Formación de títulos supletorios”, la cual consiste en el OTORGAMIENTO del título de propiedad a una persona que pese a ser propietaria –al no tener título – cuenta con un derecho de propiedad imperfecto.

A diferencia del proceso de prescripción adquisitiva de dominio, en este caso no se busca “declarar” la propiedad sino que se busca otorgarle un título a alguien que ya tiene el derecho.

Al igual que el caso anterior, la resolución judicial o el acta notarial que declarara fundada la demanda o solicitud de formación de título supletorio vale como título inscribible en los registros públicos.

SITUACION 3: “Tengo mi terreno inscrito pero su área real no se corresponde con lo previsto en el título”

En este caso para reparar el defecto de nuestro título de propiedad, podremos servirnos de una herramienta legal denominada “rectificación de áreas y linderos”

Por medio de este proceso un propietario que cuente con un terreno cuyas áreas o medidas perimétricas no se encuentren determinadas o no se correspondan con el establecido en el título, ya sea por error o por alguna otra razón, puede solicitar la rectificación de las mismas ante un notario o juez.

El saneamiento físico legal de terrenos rurales

Saneamiento físico legal de terrenos ruralesEl saneamiento de terrenos rurales está regulado – como lo anotamos- por el decreto Legislativo 667 y la ley 27 161. Estas normas establecen los procedimientos que buscan perfeccionar los derechos de propiedad que se tengan sobre terrenos rurales a efectos de garantizar su inscripción. Al igual que el caso anterior, el fin que se persigue con la realización de los pasos propios del saneamiento es la inscripción.

La herramienta más importante por medio de la cual se puede sanear el derecho de propiedad sobre un terreno rural es la prescripción adquisitiva de dominio.

Esta herramienta opera en base a dos situaciones:

SITUACION 1:“Poseo un terreno rural por más de 1 año como si fuera el propietario. No obstante, su propietario originario es el Estado”

Para obtener el título de propiedad- mediante la prescripción adquisitiva de dominio- sobre terrenos rurales que se encuentran en propiedad del Estado, se requiere acreditar que se ha poseído directa, publica, continua y pacíficamente el terreno por un periodo mayor a un año.

SITUACION 2: “Poseo un terreno rural por más de 5 años como si fuera propietario. NO obstante, se encuentra inscrito a nombre de otra persona”

Para obtener el título de propiedad- mediante la prescripción adquisitiva de dominio- sobre terrenos rurales que se encuentran inscritos en favor de particulares se requiere acreditar que se ha poseído directa, publica, continua y pacíficamente el terreno por un periodo mayor a 5 años

Porque es mejor pasar por un abogado inmobiliario para el saneamiento físico legal

A nuestro entender la razón fundamental por la cual resulta indispensable contar con la asesoría de un abogado es que el saneamiento se caracteriza por ser un procedimiento esencialmente técnico.

Desde esa óptica, consideramos que solamente un abogado inmobiliario se encontrará en la capacidad de orientarlo adecuadamente en esa “jungla” de trámites y requisitos que implica el proceso de saneamiento de un terreno. De hecho, no debemos perder de vista, la meticulosidad con la que la mayoría de notarios examina el cumplimiento de dichos requisitos. Por ello , no debemos arriesgarnos a emprender esta labor sin asesoría ,ya que el resultado inevitable será la pérdida de tiempo y dinero.