El rol del arquitecto en la gestión inmobiliaria

Están presente desde que se define el producto que se construirá, hasta los últimos detalles de su terminación. Sin embargo, los arquitectos con cargos gerenciales en inmobiliarias son contados con los dedos de la mano. Frente a este panorama, muchos se preguntan cuál es el real papel que juega este profesional en el negocio de las viviendas.

Hace casi una década atrás, a gran parte de los arquitectos los tildaban de ‘pinta monos’ en el rubro inmobiliario. Para muchos, estos profesionales se limitaban a proyectar (a pintar monos, dibujos) sin tener cabida alguna en la toma de decisiones. “Este mote es porque el arquitecto llegaba a un banco, le decían ‘tasa interna de retorno’ y no sabía de qué le estaban hablando. Cómo va a hacer un negocio si ni siquiera entendía el leguaje”, comenta Jaime Matas, decano de Arquitectura de la Universidad Mayor.

Pero las cosas han cambiado. En la actualidad, gran parte de las universidades incluyen dentro de sus mallas ramos relacionados con economía y evaluación de proyectos. Así, además de proyectar, la idea es que estos profesionales sean capaces de generar y estar a la cabeza de desarrollos de viviendas. “Hay que perder el miedo a hablar del negocio, y hacer un buen negocio inmobiliario implica entender su lógica y su lenguaje”, recalca Matas.

En la oficina Lagos y Robertson Arquitectos y Asociados, han seguido al pie de la letra esta filosofía. La firma –con más de 10 años en el mercado- pone un especial acento en la gestión inmobiliaria, ya que está permanentemente buscando proyectos interesantes para ofrecérselos luego a las inmobiliarias. Para Eugenio Lagos, socio de Lagos y Robertson, el rol del arquitecto va mucho más allá de proyectar: “Uno tiene que tratar de descubrir en cada lugar oportunidades que son atractivas para la gente que vivirá ahí, ya sea por equipamiento, por conectividad o por calidad de vida”.

Así, el profesional debe estar presente en el proyecto desde la definición del mismo: qué es lo que se va a construir y por qué. Para Matas, este punto es el que muchas veces diferencia una buena de una mala iniciativa. “Los arquitectos tienen una visión holística que creo que es importante para la gestión, y quienes lo han entendido así contratan a un buen profesional, porque el costo por este ítem es marginal. Como decía mi abuela es ahorrar por el perejil. Es decir, es un mal negocio”, comenta el experto.

Lo barato cuesta caro

Sin embargo, este ‘mal negocio’ es más común de lo que se piensa. Para el académico, son varias las inmobiliarias que necesitan sólo una firma y terminan contratando la opción más económica. Con más de 25 universidades dictando la carrera, no es difícil encontrar alguna alternativa tentadora. “El problema es que el más barato no siempre es el mejor”, agrega Matas.

El problema con esto, es que sin la guía de un arquitecto criterioso, gran parte de las veces se cae en malas prácticas que terminan afectando al producto, y con él al negocio, ya que se traduce en la disminución de las velocidades de venta. “En varias ocasiones he visto un excesivo interés por maximizar los rendimientos, llevar al tope la constructibilidad y eso genera muchas veces hacinamiento”, señala Eugenio Lagos y agrega: “Muchas inmobiliarias tienden por hacer la cosa apretada, mezquina. Vienen con el ‘metámosle un departamento más, no importa que no tenga luz el pasillo’”.

Para Jaime Matas, los principales errores por parte de los arquitectos poco rigurosos, pasan por la habitabilidad. Y la lista es larga: “Cuando una cama que cabe al justo y no hay dónde poner la televisión en una pieza, cuando faltan metros cuadrados de clóset, cuando hay circulaciones cruzadas, y así una serie de elementos de ese tipo”.

Sin embargo, para el decano de la Universidad Mayor, el nivel de los profesionales chilenos en general es bueno a nivel internacional. “Si me dices `traigamos a un arquitecto norteamericano’, yo no lo traería. Los chilenos tienen mejor formación que muchos de otras latitudes”, comenta. Pero ¿Cómo reconocer a buen arquitecto? Eugenio Lagos no duda en su respuesta: “Es aquel que sabe si los espacios que se están generando tienen una buena habitabilidad”. Para eso, no basta con dibujar bien. A juicio del experto, es clave manejar información del mercado, como a cuánto se vende el metro cuadrado en las distintas comunas, cuáles son las condiciones de edificación y las velocidades de venta, por ejemplo.

Un problema cultural

Una de las cosas que más sorprendió a Jaime Matas cuando visitó la Villa Olímpica, en Barcelona, fue que los edificios llevaban los nombres de sus arquitectos. “Acá (en Chile) nadie pregunta quién es el arquitecto, y en algunos casos es mejor ni preguntar”, comenta el académico.

Para Eugenio Lagos, este es uno de los grandes problemas por los que atraviesa el mercado inmobiliario. “La arquitectura se ha ido reduciendo a una especialidad más de las que entran en la cadena de producción de un proyecto inmobiliario, y se le ha quitado un poco el protagonismo que debiera tener”, comenta y luego agrega: “La arquitectura ha pasado a ser un comodity, para alguna gente es indistinto trabajar con Pedro, Juan o Diego”.

Frente a este punto, poco y nada es lo que pueden hacer los arquitectos. A juicio del propio Lagos, esta tendencia pasa por un tema de idiosincrasia más que de actitud gremial. “El público de hoy es más exigente en cuanto a la calidad de las terminaciones, pero esta es una cuestión conceptual, por lo que en 10 años va a ser lo mismo”.

En todo caso, una buena forma de cambiar este panorama es que los arquitectos comiencen a acceder a cargos gerenciales. Y así, mover las piezas desde arriba. Para Jaime Matas esto es un escenario más que probable. “Es la idea que siempre hemos tenido. Estamos formando arquitectos para eso, con capacidad de gestión y con capacidad tecnológica”, concluye.