Por: Raúl Rivero Ayllón
La compraventa, donaciones, sucesiones intestadas y anticipo de legítima.
El hombre estaba preocupado, muy preocupado. De 80 ochenta años de edad y mirada temblorosa, contó su deseo de transferir su casita sólo a su hija. ¿Tiene más hijos? Si, pero a ellos no deseo dejarles nada. “Es mi derecho”, afirmó en forma tajante.
“Tengo mi casita de 300 metros cuadrados. Siento que la vida se me escapa de las manos. No quiero que mis dos hijos tengan problemas después. ¿Cómo puedo hacer para dejarles a cada uno su parte, antes que me muera?” dice, con seguridad y mucho amor maternal, una mujer de 65 años.
Así, día a día, cientos de propietarios de predios (urbanos rurales), desfilan por las oficinas de los Registros Públicos, haciendo pregunta tras pregunta, narrando sus casos. La mayoría, por coincidencia, son de la “tercera edad”. Ellos consultan cuáles son las diferentes modalidades de transferencia de la propiedad predial.
Cómo transferir
“En el Derecho Registral se han previsto varias posibilidades de realizar la transferencia de los predios (urbanos o rural): la compraventa, donación, anticipo de legítima y sucesión testamentaria”, afirmó el titular de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Sunarp) Sede Trujillo, Dr. Benjamín Yep Maeda.
Indicó que como parte de la Campaña de Cultura Registral orientada a educar a los ciudadanos sobre los mecanismos para transferir sus propiedades se ha publicado el libro “Derecho Registral: Teoría y Práctica”, escrito por el Dr. David Rubio Bernuy, Gerente Registral, con la colaboración de los Registradores Públicos: Eberardo Meneses Reyes, Javier Ocampos Mogollón, Miguel Pajares Alva, Freddy Ticona Arroyo, Rafael Pérez Silva, Paul Hurtado valencia, Daniel Montoya López, Patricia García Zamora Fernando Baltodano Rodríguez, Alejandro Sal y Rosas Otero.
En el referido libro se definen los actos jurídicos, entre otros, referidos a las transferencias y las principales causas por las cuales los títulos presentados para su inscripción, algunas veces, son observados o tachados.
Transferencia por compraventas
Los Registradores Públicos explican que en las compraventas, los principales motivos de observación es la falta de acreditación de pago del impuesto predial (del propietario del predio a vender) e impuesto a la alcabala (del comprador del predio) del año en que se realizó la compraventa ante la municipalidad.
Asimismo, se presentan casos de una inadecuada acreditación de dichos impuestos, porque presentan formularios de Declaración Jurada de Autovalúo (no acredita el pago); las certificaciones y recibos no corresponden al año en que se realizó la venta. Por ejemplo: la venta se efectuó el 2006 y la constancia indica que no adeuda el año 2007. También las certificaciones y recibos indican persona distinta de la obligada, como el caso del impuesto al alcabala a nombre del vendedor, cuando corresponde al comprador.
También las certificaciones refieren a un inmueble con un nombre determinado que no coincide con la partida registral. Por ejemplo: el certificado indica “Calle Begonias 245” y la partida registral señala “Mz. X Lote- 26”. Otro caso es que las certificaciones y recibos refieren pagos parciales. Por ejemplo: al 2º semestre o 3º semestre del año 2007, cuando el impuesto es uno solo y anual (Las fracciones son sólo modalidades de efectuar el pago).
“Otro supuesto de observación es que la acreditación se realiza con certificaciones de municipalidades de centros poblados menores que no cuentan con delegación de facultades. Y, más frecuente es la inadecuación de los datos personales de los vendedores con el antecedente registral, sea por discrepancia de nombre y apellidos del titular registral, del documento nacional de identidad y del estado civil”, explican los Registradores Públicos.
Entre otros defectos que conducen a la observación de los títulos presentados son la falta de inscripción previa de una compraventa, o por adjudicación o traslación de dominio por sucesión testamentaria o intestada. Asimismo, por utilización de documentos no idóneos para la inscripción como el formulario registral con firmas de abogados.
Transferencia por donación
En la donación, una persona tiene la libertad de transferir gratuitamente algo que le pertenece a favor de otra persona que lo acepta (donatario)
Algunos expedientes (títulos) son observados porque asignan al predio objeto de la donación un valor monetario convencional y no el real, lo que atenta contra lo normado en el artículo 1625 del Código Civil, que señala: “La donación de bienes inmuebles, debe hacerse por escritura pública, con indicación individual del inmueble o inmuebles donados, de su valor real y el de las cargas que ha de satisfacer el donatario, bajo sanción de nulidad”.
Otro caso de observación es cuando no se acredita en forma adecuada el pago del impuesto predial e impuesto de alcabala (igual a los requisitos de la compraventa) ante la municipalidad.
A veces, inscrita la donación en los Registros Públicos, el donante decide revocar dicha inscripción, dejando sin efecto su voluntad anterior. Al respecto, un error de los donantes es no indicar la causal de revocación o se indica una que no corresponde a las causales legales de indignidad (motivos de incapacidad sucesoria por mal comportamiento grave del donatario). Asimismo, no se acompaña la carta notarial de comunicación al donatario.
Son causales legales de indignidad (Art. 667, Código Civil), las siguientes: Los autores y cómplices de homicidio doloso o de su tentativa, cometidos contra la vida del causante (donante), de sus ascendientes, descendientes o cónyuge (Esta causal de indignidad no desaparece por el indulto ni por la prescripción de la pena). Y, los que hubieran sido condenados por delito doloso cometido en agravio del causante (donante) o de alguna de las personas a las que se refiere el inciso anterior.
Asimismo, los que hubieran denunciado calumniosamente al causante (donante) por delito al que la ley sanciona con pena privativa de la libertad; los que hubieran empleado dolo o violencia para impedir al causante (donante) que otorgue testamento o para obligarle a hacerlo, o para que revoque total o parcialmente el otorgado; y, los que destruyen, oculten, falsifiquen o alteren el testamento de la persona de cuya sucesión se trata y quienes, a sabiendas, hagan uso de un testamento falsificado.
Transferencia por anticipo de legítima
Es una donación efectuada por una persona a favor de quienes serían sus herederos forzosos (hijo, cónyuge, padres, descendientes o descendientes). En este caso, la escritura debe indicar el número de partida registral (Tomo, ficha, o partida electrónica) donde se encuentre inscrito el inmueble.
Asimismo, se debe tener cuidado que los datos del inmueble señalado en la escritura pública y en la hoja del predio expedida por la Municipalidad coincidan con lo inscrito en la partida registral. Se recomienda también indicar el valor real del inmueble. Y que la minuta esté autorizada por abogado, indicando su nombre y número de registro en el Colegio de Abogados.
En el caso de que el anticipado sea menor de edad, ambos padres deberán comparecer a fin de prestar consentimiento en el anticipo. Cuando alguna de las partes no sepa o no pueda firmar, debe intervenir un testigo en la escritura pública y podrá imprimir su huella digital.
Cuando alguna de las partes actúe a través de un representante, deberá constar la facultad de otorgar sus bienes en anticipo de legítima o de adquirir bienes de igual forma, según un sea el caso, por escritura pública debidamente inscrita en el Registro de Mandatos y Poderes de la Sunarp.
Transferencia por sucesión testamentaria
Esta forma de traslación de dominio de un predio procede cuando el propietario (causante), mediante testamento, declara su última voluntad, disponiendo de sus bienes para después de su muerte. El testamento es el documento donde consta en forma legal la voluntad del testador (vía escritura pública notarial).
En consecuencia, para que proceda la traslación de dominio se requiere que la sucesión testamentaria esté previamente inscrita en el Registro de Personas Naturales de la Sunarp. Asimismo, se debe tener ubicado los antecedentes registrales de cada uno de los inmuebles que se solicita el traslado de dominio (Número de tomo, folio, ficha o partida electrónica). Finalmente, se acompaña una solicitud simple indicando número del DNI de cada heredero o copia del DNI de los mismos.
Transferencia por sucesión intestada
Esta forma de traslación de dominio (propiedad) procede cuando el propietario (titular) muere sin hacer testamento válido (vía notarial); en este caso la sucesión intestada se establece mediante vía notarial o judicial y primero debe inscribirse en el Registro de Personas Naturales de la Sunarp.
Asimismo, se debe tener ubicado los antecedentes registrales de cada uno de los inmuebles que se solicita el traslado de dominio (Número de tomo, folio, ficha o partida electrónica), Finalmente, se acompaña una solicitud simple indicando número del DNI de cada heredero o copia del DNI de los mismos.
La discrepancia de nombre y apellidos del titular registral, del documento nacional de identidad (DNI) y del estado civil son otros motivos por los cuales se observan los títulos. Asimismo, la falta de inscripción previa de una compraventa, adjudicación o traslación de dominio por sucesión testamentaria o intestada, que complete la cadena de transferencias (tracto sucesivo).
Tutela registral
Las diferentes modalidades de transferir la propiedad de los predios permiten a sus titulares – especialmente de la tercera edad – a convivir armoniosamente con su familia; con mayor felicidad aún accediendo a la tutela de los Registros Públicos (Sunarp).
