Las nuevas familias: las inmobiliarias apuntan a los jóvenes
Las nuevas familias: las inmobiliarias apuntan a los jóvenes
El bono demográfico ha generado un nuevo perfil de consumidor: las ‘nuevas familias’ que demandan espacios pequeños, económicos y funcionales.
Por Diego Chirinos
Semana Económica
Se conoce como ‘bono demográfico’ a la situación que se da cuando la población potencialmente en edad de trabajar (de entre 15 y 59 años) supera en número a la potencialmente dependiente (menores de 15 y mayores de 60). Para los países se trata de una oportunidad única e irrepetible. El Perú la vive desde el 2005 (PE marzo 2012 y SE 1391) y ha sido un factor importante que ha contribuido en el crecimiento sostenido del país.
Al cierre del 2014, la población potencialmente activa en el Perú equivalía al 73.2% de la población total del país. Respecto al 2013, se registró un aumento de 0.8% (257,847 personas aproximadamente), según cifras de la Asociación Peruana de Empresas de Investigación de Mercados (Apeim). “Este gran grupo de personas, con capacidad para trabajar, ahorrar e invertir constituye una demanda nueva que ingresa al mercado todos los años. Entre 1.5% y 2% del crecimiento del PBI proviene de esta población”, indica Eric Rey de Castro, director gerente de Colliers International Perú.
El bono demográfico –que, según las proyecciones, durará en el Perú hasta el 2050– no sólo ha impactado en términos de incremento del consumo; también ha cambiado el panorama del sector inmobiliario, que ahora tiene la posibilidad de apuntar a un público más joven con distintos intereses. “Hace sólo algunos años, los jóvenes no dejaban la casa de sus padres hasta que fuesen mucho mayores. Este nivel de independencia era inimaginable”, sostiene Thait Chang-Say, director general de la inmobiliaria Armando Paredes. ¿Cuál es el nuevo perfil de consumidor generado por el bono demográfico y qué medidas han tomado las inmobiliarias para atenderlo?
Las ‘nuevas familias’
El bono demográfico se ha convertido en un generador de mercado para el sector inmobiliario en Lima. Jóvenes que ingresan por primera vez al mercado laboral ahorran, acceden a un crédito hipotecario y compran su primera vivienda, conforman las llamadas ‘nuevas familias’. “Este suceso garantiza una demanda importante de viviendas, por lo menos, durante los próximos 20 años”, señala Nicolás Rodríguez, gerente general de la inmobiliaria Morada. Esta empresa busca atender esa demanda con sus proyectos Delucchi 22 y Santa Rosa (SE 1461), ubicados en Barranco.
La mayoría de estos nuevos compradores son trabajadores solteros o convivientes, de entre 25 y 35 años, que aún no tienen hijos. “Tienen un estilo de vida distinto: prefieren espacios pequeños y no les molesta vivir en comunidad, algo que a las familias tradicionales sí les incomoda”, dice Roberto Rothschild, gerente general de Phorma Inmobiliaria. Las ‘nuevas familias’ también suelen prescindir de las empleadas del hogar, cuartos de servicio y cocheras. Esto último, debido a que muestran una creciente preferencia por un estilo de vida sin automóviles, pues priorizan el uso de transporte público o las bicicletas.
En cuanto a niveles socioeconómicos, este nuevo nicho se concentra en el segmento B, de donde proviene la mayor parte del bono demográfico. “Tienen capacidad de endeudamiento, ya que no cuentan con una carga familiar [hijos] y pueden acceder a créditos hipotecarios”, sostiene Eduardo Fiestas, subdirector general de la consultora inmobiliaria Tinsa.
¿Cómo capturarlas?
Ante el nuevo panorama generado por el bono demográfico y la evolución en las exigencias de estas ‘nuevas familias’, las inmobiliarias han modificado las características de su oferta. La variación más importante es la relacionada al tamaño de las viviendas y los proyectos. Las ‘nuevas familias’ buscan por lo general departamentos pequeños, de no más de dos dormitorios, que no superen los 100 m2 de área.
Más que comodidad en exceso, este nuevo perfil de consumidor busca que las viviendas sean funcionales para su estilo de vida. Debido a ello, las inmobiliarias han suprimido los cuartos de servicio y han integrado la cocina como parte de la sala a fin de ampliar el área social de las viviendas. “Como son cocinas chicas, prefieren que estén abiertas. Quieren amplitud y poder interactuar con los invitados que tengan en el departamento, sin tener una pared que interfiera entre ellos”, argumenta Gustavo Ehni, gerente general de Actual Inmobiliaria.
Además, el menor metraje demandado por las ‘nuevas familias’ se ve compensado con la construcción de amplias áreas comunes a las que ese público les da especial importancia. Los espacios comunes básicos de este tipo de oferta son el área de lavandería –suprimido en las viviendas–, la sala de reuniones y una zona de parrillas. “En este tipo de proyectos, entre 20% y 25% del área total es utilizada para el desarrollo de áreas comunes”, según Fiestas.
Tanto el menor metraje de las viviendas como la necesidad de amplias áreas verdes hacen que este tipo de proyectos tengan una mayor densidad que los tradicionales. “Las familias tradicionales no quieren vivir en edificios que tengan más de 15 departamentos, mientras que estas ‘nuevas familias’ prefieren vivir en comunidad. No les incomoda vivir en proyectos con más de 50 departamentos”, indica Rothschild de Phorma. Esta empresa desarrollará un proyecto de 60 departamentos dirigido a ese público objetivo en la cuadra 2 de la Av. Tejada en Miraflores (SE 1461).
En cuanto a precios, si bien depende del valor por m2 de la zona, los proyectos dirigidos a las ‘nuevas familias’ oscilan entre US$100,000 y US$150,000.
No tan rápido
A pesar de la creciente demanda y el nuevo nicho de mercado generado por el bono demográfico, las inmobiliarias se han topado con un inconveniente para el desarrollo de este tipo de proyectos: las exigencias en los parámetros municipales. Inconveniente que dificulta el desarrollo inmobiliario en los principales distritos de Lima.
Para satisfacer las exigencias de las ‘nuevas familias’ respecto a una vivienda pequeña y funcional, las inmobiliarias necesitan construir departamentos con un área menor a 100 m2. No obstante, municipalidades como las de Santiago de Surco, San Isidro o Miraflores –en algunas zonas– no permiten construir departamentos de estas características, ya que, argumentan, esto generará una excesiva densidad poblacional en el distrito. Así, por ejemplo, en 2011 la Municipalidad de Santiago de Surco elevó el área mínima permitida por departamento de 80 m2 a 120 m2.
Por el contrario, Barranco es un distrito que ha estado muy activo en cuanto a proyectos con metrajes reducidos, lo que ha despertado el interés de inmobiliarias como Phorma, que ingresará a ese distrito por primera vez (SE 1461). Actualmente, en Barranco se ofrecen departamentos desde 40 m2. “En Surco o Miraflores jamás permitirían algo así. Son los paradigmas trasnochados con los que tenemos que enfrentarnos los desarrolladores”, señala Rodríguez de la inmobiliaria Morada.
Otro parámetro que dificulta el desarrollo de este tipo de proyectos es el relacionado a estacionamientos. El estilo de vida de las ‘nuevas familias’ no se corresponde con la exigencia mínima de algunos distritos. Surco y San Isidro, por ejemplo, demandan tres y cuatro estacionamientos por departamento, respectivamente. Esto encarece el precio de las viviendas.
Bono para rato
Con el bono demográfico aún vigente –el promedio de edad en el Perú es de 26 años, según el INEI–, no es de sorprender que este nicho de ‘nuevas familias’ siga creciendo para consolidarse en la capital y, tal vez a largo plazo, en el país. Todas las fuentes consultadas para este artículo coinciden en que esta es una tendencia que se mantendrá vigente durante los próximos años. “Este tipo de demanda tomará su espacio en el mercado junto a la de las familias más tradicionales”, dice Rothschild.
No obstante, para poder satisfacer a esa demanda las inmobiliarias necesitarán encontrar zonas que se adecúen a este tipo de proyectos –en cuanto a parámetros– y, además, diferenciarse del resto de la oferta.
