Una reciente sentencia de la Audiencia Provincial de Oviedo responsabiliza a una inmobiliaria que intermediaba en el arrendamiento de una vivienda, al no comprobar los requisitos mínimos de solvencia moral y económica del inquilino, y el riesgo de poner en manos ajenas un inmueble cuidado y amueblado con esmero, cuya recuperación por parte de los propietarios hubo de precisar la intervención de los tribunales. En este caso, los propietarios de la vivienda pusieron a disposición de la inmobiliaria unas llaves para que pudiera exhibirse la vivienda a los interesados en el arriendo, pero sin autorizara entregar la posesión, ni menos aún a contratar en su nombre.

Ciertamente el contrato de mediación se integra en los contratos de colaboración y gestión de intereses ajenos, cuya esencia reside en la prestación de servicios encaminados a la búsqueda, localización y aproximación de futuros contratantes, sin intervenir en el contrato ni actuar propiamente como mandatario. Al mediador es exigible mayor diligencia que la ordinaria del buen padre de familia, porque su código deontológico, al que se remite el Real Decreto 1294/2007, de 28 de septiembre, por el que se aprueban los Estatutos Generales de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y de su Consejo General, indica en su artículo 11 que el agente de la propiedad inmobiliaria se compromete a proteger y a promover los intereses del cliente que haya realizado el encargo, respecto de los que observará una fidelidad absoluta, que no le dispensará de tratar equitativamente a las demás partes de la transacción, a los que considerará también como sus clientes.

La inmobiliaria invocó en su defensa, que los propietarios de la vivienda no habían impuesto condiciones específicas sobre las cualidades del futuro arrendatario, por lo que nada podía reprocharse a la agencia por no haber indagado la solvencia moral y económica de quien se había interesado por el piso; y que lo concertado fue una simple reserva de la vivienda a favor de la futura inquilina, que había sido confirmada por los demandantes al autorizar la recepción de la señal entregada por esta última, al igual que la entrega inmediata de la posesión, sin perjuicio de que, conocidos a posteriori los antecedentes de la arrendataria, hubieran intentado desdecirse de dicho compromiso. Es obvio que la recepción de la señal por el propietario de la vivienda no puede equipararse a la convalidación de lo realizado por la agencia inmobiliaria cuando a posteriori llegaron muy pronto a conocimiento de la propiedad los lamentables antecedentes del contratante presentado por la mediadora y la rotunda oposición a cualquier continuación para formalizar contrato de arrendamiento por los propietarios.

La indemnización de ese actuar negligente, supuso que la propiedad fuera indemnizada de los daños y de todos los desperfectos en la vivienda, de las costas devengadas en el procedimiento de desahucio que la propiedad tuvo que interponer para recuperar el inmueble indebidamente cedido a tercero, así como de las facturas de cerrajería, limpieza del inmueble y suministros consumidos, quedando excluido el lucro cesante al no quedar probado que en ese intervalo de tiempo la propiedad hubiera tenido que renunciar a cualquier demanda de arriendo por no poder disponer del inmueble.

Cuando un propietario decide sacar al mercado del alquiler su piso, debe hacerlo a través de un profesional inmobiliario especializado. Esta última opción puede presentar un coste inicial, pero a la larga supone una serie de ventajas tanto para el propietario como para el inquilino que evitará muchos problemas.

Juan Miguel Munguía Torres es abogado Munguía&Asociados